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1.除荒谬标注，数据均罢休2022年底。

2.本文仅代表笔者不雅点，与处所机构无关，仅行动学习追念记载。

一、凯德集团概览

亚洲最大的多元化不动产集团之一：凯德集团总部位于新加坡，业务聚焦不动产投资护士和开荒建造，投资组合广泛众人40多个国度的260多个城市。罢休2022年底，钞票护士畛域达1320亿新元，其中基金护士畛域880亿，主要通过旗下6支上市REITs和超30只私募基金握有，钞票类型褪色住宅、营业零卖、办公类、工业和物流、旅宿和公寓等。

图1：资管畛域及基金护士畛域（亿新元）

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图2：凯德集团发展进程

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分拆轻钞票投资护士平台独处上市：2021年9月，凯德集团完成业务重组，地产开荒平台和重钞票业务独到化，行动孵化平台不息恰当开荒和栽培姿色；投资护士平台与旅宿业务整合为凯德投资，结束单独上市。新的上市平台侧重运营护士和投资护士，定位轻钞票、成本高效。

图3：凯德分拆前后股权架构变化

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分拆上市后，凯德投资成为亚洲最大的不动产投资护士公司，也成为众人第三大走动所上市的不动产投资护士东谈主，仅次于加拿大博枫和好意思国黑石。

图4：海外头部资管机构护士畛域排行

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保留“一个凯德”生态系统：凯德投资（CLI）行动轻钞票策略平台，或者从钞票端、资源端、协同效应等方面充分受益于“一个凯德”集团生态。同期，凯德投资或者锁定凯德地产（CLD）潜在姿色资源，并通过成本轮回握续注入基金，扩大基金护士畛域。

图5：“一个凯德”生态体系

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二级市集估值视角：二级市集对不动产资管商/投资护士东谈主、传统开荒商的订价具备权臣互异，轻钞票的投资护士/钞票护士东谈主较传统开荒商领有权臣估值上风，包括倍数PE和溢价P/NAV。浅显的投资护士公司领有相对领路的等闲性收入和可预计的成本支拨；成本密集型的开荒业务收入不领路、存在较长的投资周期、政策调控下利润空间被压缩、债务职守重。

图6：不同类型地产公司P/NAV及PE估值对比

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成本市集对凯德分拆轻钞票平台独处上市反响积极：分拆公告走漏今日，凯德置地（退市前）高涨13%，至退市（约半年）累计高涨超20%。独处上市后，凯德投资前3个走动日累计高涨约15%，半年累计高涨超27%。

图7：凯德分拆前后成本市集股价走势

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二、凯德投资资管业务模式分析

两大主要业务分类：行动投资护士平台，凯德投资业务主要分为用度相关业务(FRB)和不动产投资护士业务(REIB)两大类，2022年营收占比分别约30%、70%。

图8：凯德投资两大主要业务分类

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三大协同增长驱能源：基金护士、旅宿护士和成本轮回为凯德投资可握续发展的三个蹙迫驱能源，共同鼓动凯德基金护士畛域（FUM）和用度相关收益（FRE）握续增长。

图9：凯德投资三大增长驱能源

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1、基金护士业务

基金护士费占用度业务收入比例超四成

凯德投资用度相关业务收入包括基金护士、旅宿护士和物业护士三部分，其中基金护士为凯德用度相关业务的蹙迫驱能源，亦然凯德轻钞票资管策略的蹙迫宗旨。2022年，凯德投资用度业务收入筹算9.84亿新元，其中基金护士费4.29亿（包括上市REITs护士费2.85亿、私募基金护士费1.44亿），占比达44%，较2020年占比普及5个百分点。

图10：用度业务营收情况（亿新元）

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基金护士畛域2022年达880亿新元，24年目的千亿

基金护士业务包括上市REITs和私募基金护士。罢休2022年底，凯德投资基金护士畛域筹算880亿新元，保握增长趋势。其中上市REITs基金护士畛域600亿新元，占比68%；私募基金护士畛域280亿新元，占比32%。字据年报，凯德发展目的为2024年基金护士总畛域达1000亿新元。

图11：基金护士畛域FUM（亿新元）

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图12：2022年FUM地区分散（亿新元）

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图13：FUM按性质别离（亿新元）

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基金护士费中REITs握续性收入占比约90%

基金护士费包括握续性收入和事件运行用度，前者或者为护士东谈主带来永恒领路的收益起原，可预计性强，后者受基金建树/收购/科罚等事件波动相对较大。凯德投资2022年2.85亿的REITs护士费中握续性收入孝敬达2.5亿，占比高达88%，以前3年握续普及，使得上市REITs护士费成为凯德投资领路、可握续的用度收入起原。

图14：基金护士费按性质拆分（亿新元）

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图15：REITs基金护士费按性质拆分占比

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图16：私募基金护士费按性质拆分占比

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上市REITs畛域筹算约600亿，市值330亿

罢休2022年底，凯德投资旗下共护士6只上市REITs，REITs护士畛域593亿新元，总市值330亿新元，占新加坡REITs市集总市值比例约1/3，龙头效应权臣。凯德在6只REITs中握股比例介于18-39%，握股总市值约74亿新元。

图17：凯德旗下6只上市REITs情况

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凯德在REITs产物中同期担任REITs护士东谈主及钞票护士东谈主

因政策轨制的不同，新加坡REITs不错由发起方径直行动REITs护士东谈主，因此相关发起方或者同期担任REITs产物护士东谈主及底层钞票运营护士东谈主。以凯德旗下REITs为例，除托管费一般由银行收取外，凯德相关方不错收取的REITs相关用度包括REITs基本护士费、激发用度、钞票收购及钞票科罚用度、底层物业运营护士用度、租出护士费/佣金等，收入起原丰富，与REITs变成深度绑定。

图18：凯德旗下REITs相关用度取费圭表

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私募基金超30支，总畛域约280亿新币

罢休2022年底，除上市REITs外，凯德在管33只私募基金，总畛域283亿新元，凯德相关方握股约51亿。投资者以永恒权柄配置型机构为主，主权基金和待业金占比高，筹算约75%。

图19：凯德旗下私募基金概况

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图20：凯德旗下私募基金投资者类型分散

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凯德充分受益于“私募+REITs”资管全链条

通过“私募基金+REITs”买通资管链条，成为凯德轻钞票彭胀转型和资管业务发展的要津。等闲凯德以私募基金时势（即Pre-REITs）在开荒期介入，行动姿色开荒和孵化栽培平台并提供资金起原，姿色领路运营后出售至上市REITs结束退出和升值收益，结束成本轮回。

图21：凯德资管运作模式

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2、旅宿护士业务

雅诗阁为凯德投资旗下恰当旅宿业务的全资子公司，业务模式主要包括旅宿护士（用度相关）和旅宿投资护士两部分。同期，雅诗阁通过发展雅诗阁上市REIT及两支旅宿私募基金（雅诗阁处事公寓众人基金、学生公寓开荒基金），扩大护士费收入，并提供退出渠谈。

图22：凯德旅宿业务运作模式

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旅宿护士畛域超16万，业务增长连忙

罢休2023H1，雅诗阁在管房间单位数目达16.2万，较21年大幅增长2.9万，提前完成23年底16万间的阶段性目的。2022年，雅诗阁结束旅宿护士费2.58亿新元，同比增长36%。字据23年最新提醒，雅诗阁接洽在将来5年客房单位年净增长率达8-10%，28年旅宿护士费目的超5亿新元。

图23：凯德旅宿业务护士畛域（万间）

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图24：凯德旅宿业务护士费收入（亿新元）

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旅宿护士业务轻钞票占比约80%

雅诗阁业务广泛亚太、欧洲、中东、非洲和好意思国等40多个国度，旗低品牌包括雅诗阁、馨乐庭、lyf、奥克伍德、盛捷等，钞票类型包括处事处事式公寓、栈房、长租、学生公寓等。罢休2023H1，雅诗阁在管钞票中奉求护士和特准运筹帷幄占比达81%，较22年同期进一步普及。

图25：凯德旅宿钞票得回模式

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图26：凯德旅宿钞票类型分散（万间）

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图27：凯德旅宿钞票地区分散（万间）

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3、不动产投资护士业务

资管畛域超1300亿，90%聚焦亚洲

2022年凯德投资的钞票护士畛域达1320亿新元，基金护士畛域880亿新元，90%聚焦亚洲地区。钞票类型主要包括零卖、新经济、办公、旅宿和抽象类，分散较平衡，其中旅宿、新经济和抽象类钞票占比相对较高。

图28：凯德在管钞票分散

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每年30亿表内钞票剥离目的

凯德投资每年通过一定的钞票剥离、新增投资，对表内、上市REITs和私募基金的物业组合进行更新。面前设定每年30亿新元的剥离目的，2022年结束剥离31亿、新增投资77亿。钞票科罚方面，约80-90%的退出钞票通过置入凯德旗下REITs和私募基金结束剥离，将表内钞票转念为基金护士畛域，进行体内成本轮回，后续行动护士东谈主收取基金护士费和钞票护士费。新增投资方面，上市REITs和私募基金投资为主要状貌，表内直投占比仅约10-15%。

图29：钞票科罚及新增投资概况（亿新元）

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图30：凯德钞票科罚结构

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图31：凯德新增投资结构

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旅宿及新增投资运行高增长

2022年，凯德投资不动产投资护士业务（REIB）结束收入21.1亿新元，同比增长40%，延续疫情后的增长趋势，主要因旅宿业务复原以及新增投资。2022年REIB业求结束EBITDA15.2亿新元，其中运筹帷幄性EBITDA10.5亿，主要来自REITs、私募基金及表内投资，基本保握领路；非运筹帷幄性EBITDA 4.7亿，包括科罚损益、重估增减值，波动较大，主要因钞票轮回/剥离较21年大幅减少。

图32：不动产投资业务营收（亿新元）

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